부동산등기법은?

최근에 정부가 시행되는 대책에 대해 말을 바꿔 주택임대사업자들의 공분을 사고 있습니다. 지난 10일부터 의무화된 부기등기를 기존에 '온·오프라인 가능'에서 '오프라인만 가능'으로 당일에 변경 공지했기 때문인데, 준비도 안된 정책을 시행하면서 임대인의 부담만 늘렸다는 지적이 나오고 있습니다. 부기등기 의무를 위반하면 500만원 이하의 과태료를 내야 합니다. 그럼 부동산 등기법이 어떤것인지, 추가로 등기란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 등기법(不動産登記法)은 부동산에 관한 관리 관계를 공시하여 부동산 거래의 안전을 보호하기 위해 부동산 등기에 관한 사항을 규정하고 있다. 부동산 등기란 토지·건물에 대한 등기를 말하며, 등기는 구분건물의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리 질권, 임차권의 보존, 설정, 이전, 처분, 변경의 제한 또한 소멸에 대하여 이를 한다.

 

 

 

등기(登記)는 일정한 사항을 널리 일반에게 공시(公示) 하기 위해서 공개된 공부(公簿)에 기재하는 행위 또는 그 기재 자체를 말한다. 등기제도는 부동산의 특정, 권리내용의 명시, 물권변동의 사실과 내용을 등기부에 기재함으로써 거래관계에 서게 되는 제삼자에 대해 그 권리의 내용을 명백히 알도록 하여 거래의 안전을 보호하기 위한 제도이다.

부동산에 관한 물권변동은 당사자의 의사표시로 그 효력이 발생하는 것이지만 이것을 제삼자에게 대항(주장) 하기 위해선 등기(예:소유권의 이전등기)를 하지 않으면 아니 된다(민법 제185조). 예를 들면 B가 A로부터 토지를 매입하고 등기를 하지 않은 사이에 C가 동일한 토지를 A로부터 사들여 그 등기를 필하였을 경우에 B는 C에 대해 그 토지의 소유권을 주장할 수가 없다(등기는 대항요건이다). 따라서 등기가 진실이 아니라는 것을 다투기 위해서는 다투려는 자가 부진실(不眞實)을 증명하지 않으면 안 된다.

 

 

등기제도의 종류에는 프랑스 법주의·독일 법주의·토렌스식 등기법의 세 가지가 있다.

프랑스법주의에서는 등기부는 인적 편성 주의에 의하고 등기공무원은 형식적 심사권밖에 없으며, 등기는 그저 일정한 사항을 제삼자에게 주장할 때에 물권변동의 대항요건임에 그치고(대항요건 주의), 공신력도 갖지 않는다.

독일법주의에서는 등기부는 물적 편성 주의에 의하고 등기공무원은 실질적 심사권을 갖고 등기는 물권변동의 효력요건으로 되고(성립요건 주의 또는 효력 발생요건 주의) 공신력도 인정된다.

토렌스식은 독일 법주의 와 대체로 같은데 등기와 동일 내용의 증서를 발행하여 권리자에게 보존시킨다.

대한민국의 등기제도는 대체로 독일법주의에 의하고 있는데 다만 등기공무원에게 실질적 심사권이 없고 등기가 공신력을 갖지 않는다.

대한민국의 등기에는 다음 세 가지가 있다.

① 부동산 등기·선박 등기·공장 재단 등기 등 권리의 등기,② 부부 재산 계약의 등기와 같은 재산 귀속의 등기,③ 상업등기·법인등기 등 권리주체의 등기

 

 

등기권리자(登記權利者)라 함은 등기를 함으로써 직접적으로(등기권리자의 채권자인 경우에는 제외) 등기부상의 이익을 얻는 자를 말하며 등기의무자(登記義務者)란 등기를 함으로써 등기부상 권리를 상실하거나 또는 권리가 감축되는 자를 말한다. 예를 들면 매매에 의한 소유권의 이전등기에서는 매수인이 전자이고 매도인이 후자이다. 등기는 원칙적으로 그 쌍방 또는 그 대리인(한 사람이 쌍방을 대리해도 무방)이 등기소에 출두하여 공동 신청한다. 등기권리자·등기의무자는 절차상의 형식적인 자격을 의미하는 것이지만, 실체법상에서는 다르게 취급되는 경우가 있다. 예컨대 매도인은 이전등기를 하고자 함에도 매수인이 응하지 않을 경우에 매도인은 고정자 산제를 부담하는 불이익을 받게 되므로 매도인의 매수인에 대한 등기(수령) 청구권이 인정된다. 이 경우에는 매도인은 등기절차상 등기의무자이지만 실체법상으로는 등기권리자가 된다.

 

 

등기 능력(登記能力) 있는 권리는 등기법의 규정에 의하여 등기할 수 있는 권리를 말한다. 부동산은 모두 등기에 의해서 공시함이 원칙이지만 권리의 성질에 따라서 등기에 부적절한 것이 있기 때문에 예외가 있다. 등기를 필요로 하는 부동산 물권에는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·임차권·권리 질권이 있다. 또 부동산 환매권은 민법상 매매의 해제권이고, 등기에 있어서도 독립한 물권으로서 거래되지 않지만 일종의 물권과 같은 실질을 가지고 있어 거래의 실정을 참작, 이전등기를 인정하고 있다. 또 특별법상의 등기 능력이 있는 권리로서는 공장 재단 저당권·광업재단 저당권 등이 있다. 점유권·유치권 등의 등기 능력이 없는 권리는 점유라는 사실이 계속되는 한에서만 인정되고 점유를 떠나 등기에 의해 표상될 수 있는 추상적 권리가 아니기 때문에 부동산 위에 성립하는 경우에도 등기를 할 수 없다.

법정지상권은 지상권 중에서 등기를 요하지 않는 지상권이나, 매매 등으로 권리관계를 변동시킬 때에는 이를 등기하여야 한다.

 

 

등기부(登記簿)는 토지, 건물, 선박 등의 부동산이나 부동산으로 간주되는 물건에 대하여 등기를 하는 공적 장부(公的帳簿)이고 등기소에 비치한다. 일반적인 부동산 등기부에는 토지 등기부, 건물 등기부의 두 가지가 있으며. 그 외에 입목등기부, 선박 등기부 등이 있다. 어느 것이나 일정한 표지, 목록 및 등기 용지를 붙인 바인더식의 장부이다. 부동산의 유형을 막론하고 한 부동산마다 등기 용지를 하나씩 구비한다. 단, 선박은 총톤수가 20톤 이상이어야 하며(부선은 총톤수 100톤 이상), 일정한 경우에는 등기의 대상이 되지 아니한다. 따라서 1 부동산 1등 기용 지주의 또는 물적 편성 주의를 채택하고 있다. 한 용지는 표제부 및 갑·을의 2구란(區欄)으로 나누며 선박 등기부에는 병구가 추가된다. 표제부(表題部)에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하고 갑구의 사항란에는 소유권에 관한 사항, 을구의 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항(예:지상권·저당권 등)·갑을구의 순위 번호란에는 사항란의 등기 사항의 순서를 기재한다. 선박 등기부의 병구에는 선박관리인에 관한 사항을 기재한다. 등기부는 권리관계의 공시(公示)를 목적으로 하는 것이므로 등기부를 열람하는 일은 자유이다. 또 그 등본·초본의 교부를 얻을 수 있으나 반드시 등기소 밖으로의 대출은 금지되고 열람에 있어서는 훼손이 없도록 주의가 요구된다. 말할 필요도 없이 등기부는 영구 보존되는 것이기 때문이다.

 

 

 

토지대장(土地臺帳)은 토지의 현황을 명백하게 하기 위해 토지의 소재·지번·지목·지적, 소유자의 주소·성명 또는 명칭, 지상권의 목적인 토지에 관하여 지상권의 주소·성명 또는 명칭 등을 등록하는 공부(公簿)이다. 이것은 지적공부(地籍公簿)의 일종으로, 서울특별시·광역시·시·군·구에 비치하는데, 토지에 관한 사실상의 상황을 명확하게 하는 것인 점에서 등기소에 비치되어 토지에 대한 권리관계를 공시하는 토지 등기부와 구별된다. 이 두 장부는 그 기재내용에 있어 서로 일치되어야 하므로 부동산의 상황에 변동이 생긴 때에는 먼저 대장등록을 변경한 연후에 등기부를 변경하게 되지만 그 권리 자체의 변동에 관하여는 등기부를 기초로 하고 토지대장을 이에 따르게 한다.

 

 

 

건축물 과세대장(建築物課稅臺帳), 줄여서 건축물대장은 건축물의 현황을 명확하게 하기 위해 건축물의 소재·건축물번호·종류·구조·건평·소유자의 주소·성명 등을 등록하는 공부(公簿)로 시·군·구에 비치되고 과세(課稅)의 기본이 된다. 건축물 과세대장은 가옥의 현황을 명확하게 기재하는 점에서 등기소에 비치되어 있는 건축물에 관한 권리관계를 공시하는 건물 등기부와 구별된다. 그러나 건물에 관한 이 두 가지의 공부(公簿)가 같은 사항에 관해선 서로 합치되어야 하는 것이며, 건물의 사실상의 현황에 관해서는 대장의 기재를 등기부의 기재의 기초로 삼고 건물에 관한 권리변동에 관하여는 등기부의 기재를 기재함에 있어 근거로 삼는다. 다만 소유권 보존등기만은 대장의 기재를 기초로 삼는 점이 예외가 된다. 등기부에 기재된 건물의 표시가 건물대장과 부합하지 않은 때에는 그 건물 소유권의 등기 명의인은 그 건물에 관한 표시의 변경등기를 하지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없도록 하여 양자의 일치를 꾀하고 있다. 또 등기부를 기초로 하는 사항에 관하여는 등기에 일치하도록 대장 등록 처분을 할 수 있도록 하고 있다.

 

 

 

등록세(登錄稅)는 재산세 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기 또는 등록(등재를 포함한다)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과되는 지방세이다. 과세표준은 원칙적으로 취득 당시의 가액(價額)으로 하며 각 도(道)의 조례(條例)가 정하는 바에 의하여 등기·등록자가 신고하여야 한다. 과거에는 등록세법으로 독립·분리되어 있었으나 1976년 12월 31일 법률 제2945호로 개정된 지방세법에 통합되어 동법은 폐지되었다.