다시보는 윤석열 대통령 당선인 부동산 공약!
윤석열 대선 후보가 제20대 대한민국 대통령에 당선되었습니다.
윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약들을 보면 지난 5년간의 부동산 정책과는 다른 행보를 보이고 있습니다. 그렇게 때문에 전혀 다른 투자방법으로 진행해야 한다는 것을 알 수 있습니다.
윤석열 후보가 당선이 된다면 장기적으로 집값이 안정화될 것 같다는 생각을 했었는데 안정화가 된다고 해서 집값이 하락한다는 의미는 아닙니다!
지난 5년간의 폭등은 일어나지 않을 거 같다는 뜻입니다~
실제 정책이 시장에 영향을 미치려면 최소 1년 정도는 걸린다고 합니다.
그럼 다시 한번 공약들을 살펴보면서 새 정부의 부동산 정책을 파해져 보겠습니다!
1. 세금
| 종합부동산세 -종부세를 재산세와 통합으로 사실상 종부세 폐지 -공정시장가액비율을 현재 수준인 95%에서 동결 -1주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하 -(1주택자, 비조정지역 2주택자)150% →50%, (조정지역 2주택자,3주택자, 법인)300% →200%로 세 부담 증가율 상한 인하 -1주택 장기 보유자에 대해 연령과 관계없이 매각· 상속 시점까지 납부 이연 허용 -보유주택 호수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환 |
●종합부동산세 낮추는 현실적 인방 법
첫째, 공정시장가액비율 인상을 동결
정부가 부동산을 보유할 때 내는 세금에 대해선 공시 가격을 바로 과세표준으로 정하지 않고 공정시장가액비율을 곱해서 낮춰줍니다.
보유세의 과세표준 = 공시 가격 X공정시장가액 비율
주택에 관련된 세금 중 "보유"에 관련된 세금은 바로 "재산세"와 "종합부동산세"입니다.
문제는 종합부동산세 즉, 종부세입니다. 문재인 정부는 이 비율을 조금씩 높이겠다고 했습니다. 2018년 9.13 대책 이후 종부세의 공정시장가액 비율이 징벌적으로 늘어났습니다 매해 5%씩 증가돼서 올해 2022년 100%가 될 예정이었는데 작년에 종부세 폭탄을 맞은 사람들은 올해 집값이 그대로라도 공정시장가액비율이 오르는 바람에 종부세를 더 내야 하는 상황이었습니다.
다행히 윤석열 대통령 당선인은 높이지 않고 95% 수준으로 유지하겠다고 했습니다. 또 여기에 1 주택자의 경우 공정시장가액비율을 문재인 정부 출범 이전 수준인 80%로 적용하겠다고 했습니다.
두 번째, 세 부담 상한제 낮추는 방법
당해연도 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정 비율을 초과해 증가하지 않도록 한도를 설정한 ‘세부담 상한제’가 있습니다. 현재 조정대상 지역 2 주택자는 상한 비율이 200%였지만 300%로 올려버렸습니다. 즉, 세금이 전년 대비 3배까지 올라도 된다는 의미입니다.
그런데 윤석열 대통령 당선인은 1 주택과 비조정 2 주택 상한선 50%로 적용/ 조정대상 지역 2 주택과 3 주택 상한선을 2배로 낮추었습니다. 법인도 2배까지만 인상할 수 있도록 했습니다.
이제는 세금 때문에 집을 파는 게 아니라 팔고 싶을 때 팔면 됩니다!
| 양도소득세 -다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 부동산세제의 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토 |
●그동안 다주택자들이 집 팔고 싶어도 보유기간과 실거주 조건이 있었기 때문에 매물이 실종됐던 건데 이제 이런 조건 없이 1 주택자든, 다주택자든 무조선 양도세를 완화해 준다면 공급 확대 효과는 있을 겁니다.
| 취득세 -1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간 단순화 -단순 누진세율을 초과누진세율로 전환 -생애최초주택 구매자에 대해 취득헤 면제 또는 1% 단일세율 적용 -조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세 완화 |
●현재는 공시지가가 1억 원 이상이면 무조건 주택 수에 따라 8%, 12%의 세율을 부과했는데 이를 조정하겠다는 겁니다.
또 조정 지역 2 주택 이상에 대한 누진 과세 12%도 완화를 하겠다고 했습니다. 아직 구체적인 방안이 나온 건 아니지만 향후 취득세가 완화될 가능성이 높습니다.
취득세는 부동산을 매수할 때 내야 되는 세금이라 처음부터 부담으로 다가옵니다. 나중에 매도할 때 일부를 공제받을 수 있지만 투자 비용을 높여 매수를 꺼리게 되는 요인이었습니다. 하지만 이제 단순화하면 일정 기준 아래는 세금 인하 효과를 볼 수 있을 겁니다.
2. 대출 규제 완화
| LTV 규제 합리적 개편 -생애최초 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상하여 자산이 부족한 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회확대 LTV규제 단순화,규제방식 전환 -생애최초 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하여 실수요자의 주거 상향 이동을 위한 주택구매수요 충족 -다주택 보유자의 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV상한을 40%,30%등으로 차등화 신혼부부 또는 생애 최초 주택 구매자 내집 마련 금융지원 강화 -신혼부부 4억원 한도에서 3년간 저리 금융지원(출산 시 5년 연장) -생애 최초 주택 구매자(신혼부부 아닌 경우)3억원 한도에서 3년간 저리 금융지원 청년,신혼부부 전세대출및 대출 상환이자 지원 -신혼부부 전·월세 임차보증근 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권3억원, 그외 지역 2억원까지 상향조정하고 저리 자금을 2년간 지원(4회연장, 최장 10년 이용 가능) -일정소득 이하(중위소득120% 이하) 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억원을 저리 자금으로 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능) |
●윤석열 대통령 당선인은 생애 최초 주택 가구의 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%까지 인상하고 지금까지 1 주택자가 추가로 더 살 때는 대출이 아예 되지 않았는데 1 주택자들도 대출을 70%로 단일화한다니 획기적인 변화입니다.
그렇지만 DSR(총부채 원리금)를 완화해주지 않는다면 LTV 규제 완화는 크게 의미 없다고 봐야 합니다. 결국 고소득자들에게만 유리하게 돼서 집을 더 사는 상황이 벌어질 테니 말입니다.
3. 재건축 규제 완화
| 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민의 주거수준 제고 -수요에 부응하는 주택공급에 주력하되, 시장 안정을 위해 필요한 경우 공공택지의 단계적 추가개발도 고려 5년간 250만호 이상 공급(수도권 130만호 이상 최대 150만호) -재건축·재개발 47만호(수도권 30.5만호) : 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량 20~30% 확대 -도심·역세권 복합개발 20만호(수도권 13만호) : 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역등 복합개발 -국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호) : 파량 기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합·입체화 개발 추진 -소유모 정비사업 10만호(수도권 6.5만호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인·허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급 -공공택지 142만호(수도권 74만호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진 -기타 13만호(수도권 12만호) : 서울 상생주택, 매입약적 민간개발등 |
●5년간 250만 호를 공급하겠다고 공약했는데 연간으로 환산하면 1년에 50만 호 이고 수도권은 26만 호, 결코 쉽지 않은 공급 물량입니다.
공공택지 142만 호(수도권 74만)로 물량이 가장 많습니다. 기존에 추진 중인 3기 신도시가 여기에 포함될 거고 그다음으로 재건축, 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호)입니다. 그중에 재개발 재건축은 그냥 공급되는 게 아니기 때문에 규제 완화가 필수적입니다.
| 재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정 -30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추친 -구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정 재건축 초과이익 환수제 완화 -부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용등 분양가 규제 운영 합리화 -토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비 사업의 특성 반영 |
●재건축의 걸림돌은 안전진단입니다. 그중에도 2차 정밀 안전진단입니다. 그런데 30년 이상 노후 아파트는 정밀 안전진단을 면제해 주겠다는 겁니다.
재건축 재개발 규제에서 주목해야 될 점은 서울시와의 정책 협력입니다. 이제는 정부와 서울시가 규제완화를 통한 공급 확대에 뜻을 같이하는 상황이기 때문에 더욱 활기를 띠고 추진할 것으로 예상됩니다.
그렇다면 윤석열 대통령 당선인 수혜주는?
-부동산 공급 확대
부동산 정책에서 보면 민간주도가 200만 호입니다. 전체 계획 공급 물량의 80%를 민간 건설사들이 담당하게 됩니다.
또한 분양가 상한제 제한을 받지 않아서 분양가를 시세와 비슷한 수준으로 받을 수 있습니다.
각종 규제완화들로 지난 5년보다 공급이 확대되는 건 분명해 보이니 주택공급 확대 수혜주인 건설업을 찾아야 될 것입니다!
-탈원전 백지화 전략
윤석열 대통령 당선인은 원자력 발전 비중을 40%로 제시하고 항상 30%는 넘어야 한다고 했습니다. 이목 표를 달성하려면 원전 용량은 추가로 10GW, 발전 비중은 13.3% pt를 더 확보해야 해야 합니다. 그럼 원자력 관련주들이 수혜를 볼 수 있습니다.
-인터넷 규제완화
차기 정부의 플랫폼 규제 수위는 낮은 편입니다. 플랫폼 다양성과 역동성을 감안해 섣부른 규제 도입은 '지양'한다고 했습니다.
-바이오헬스케어
대표적으로 컨트롤타워 격인 국무총리 직속 제약바이오혁신위원회 설치 공약을 내세우면서 제약 바이오 강국 육성을 약속했습니다. 제약, 바이오 섹터 공약에 따른 투자 수혜 기업군으로는 유전자 분석 및 편집을 기반으로 하는 신약개발, 진단 업체들과 연속혈당측정기 업체들이 중심이 될 전망입니다.